전세사기, 내 보증금 돌려받을 수 있을까요?

전세사기, 내 보증금 돌려받을 수 있을까요?

2025년 기준, 전세사기 피해자 보호제도 완전 정리

“계약할 때 아무 문제 없었는데,
어느 날 보니 집주인한테 근저당이 잡혀 있고, 연락도 안 돼요…”

“보증금 못 돌려받을까 봐 잠도 안 와요.”

최근 몇 년 사이 급증한 전세사기 피해.
특히 사회초년생, 신혼부부, 청년 1인 가구 같은 전세 대출 의존도가 높은 계층에서
더 큰 피해가 발생하고 있습니다.

그렇다면, 피해를 입은 세입자는 법적으로 어떤 보호를 받을 수 있을까요?
보증금 돌려받을 방법은 없을까요?

2025년 기준 최신 제도를 중심으로
전세사기 대응법과 보호제도를 정리해드립니다.

 

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🏠 전세사기, 이렇게 발생합니다

🔹 허위 전세계약

• ‘갭투자’나 명의 위장 등을 통해
  이미 대출이 잡힌 집을 몰래 임대
• 세입자는 등기부등본을 안 봤거나, 보증금보다 후순위 설정이 있는 경우

🔹 전세보증금 반환 불능

• 집값이 하락해도,
  보증금만큼의 자산이 남아있지 않음
• 계약 종료 후에도 집주인이 전세금을 돌려줄 능력 자체가 없는 상태

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⚠️ 피해자가 되면 가장 먼저 해야 할 일

1. 📜 계약서, 등기부등본, 보증보험 가입 내역 등 서류 정리
2. 🏛️ 확정일자와 전입신고 상태 확인
3. 🧑‍⚖️ 법률구조공단 or 전세사기 특별지원센터 상담
4. 📞 피해자 보호제도에 따른 지원 신청

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🛡️ 전세사기 피해자 보호 제도 (2025년 기준)

✅ 1. ‘전세사기 특별법’ 적용

• 보증금 반환보장 제도 강화
• 피해자 요건에 해당되면 국가가 보증금을 먼저 반환 후,
  국가가 집주인에게 구상권 행사

✅ 2. LH 임시 거처 지원

• 긴급 이주가 필요한 경우,
  최대 1년간 임시 주거공간 무상 제공

✅ 3. 우선매수권 부여

• 세입자가 원한다면 해당 주택을 경매 등으로 우선 매수 가능
• 다만, 이 경우 대출 및 자금 계획 필요

✅ 4. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 청구

• 가입자에 한해 일정 요건 충족 시
  보증금 일부 또는 전액 회수 가능

⚠️ 보증보험은 계약 전 or 직후에 반드시 가입해야 보호됩니다

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🧾 실제 사례

✔️ 사례 1 – 임대인이 보증금 돌려주지 않고 연락 두절

세입자는 보증보험에 가입되어 있었고,
계약 종료 후 HUG에 보증금 청구 → 전액 회수

 

✔️ 사례 2 – 집주인이 파산 후 경매 진행

세입자는 ‘전세사기 특별법’에 따라
피해자로 인정되어 정부 지원금 우선 지급 + 임시거처 제공

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❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 확정일자랑 전입신고를 해뒀는데도 피해를 입을 수 있나요?

🅰️ 네, 안타깝게도 그렇습니다.
보증금보다 선순위 채권(담보대출 등)이 많다면,
우선변제권이 있어도 전액을 못 돌려받을 수 있어요.

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Q2. 피해자인지 여부는 누가 판단하나요?

🅰️ 현재는 지자체 또는 전세사기 특별센터에서 접수 후
피해자 요건을 심사합니다.

• 피해주택 기준
• 세입자 요건
• 계약 구조 등 다각도로 판단

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Q3. 임대인이 파산하면 아예 못 받는 건가요?

🅰️ 전세사기 특별법상 피해자로 인정되면,
정부가 먼저 보증금을 지급하고 이후 구상권을 행사합니다.
→ 직접 회수 못 하더라도 국가로부터 일부 보전 가능

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Q4. 이미 피해를 입었는데 아무 보험도 안 들었어요. 방법 없나요?

🅰️ 있습니다.
보증보험에 가입하지 않았더라도
전세사기 피해자로 인정되면 정부 지원 대상이 될 수 있습니다.
→ 법률구조공단, 지자체 주거복지센터, LH 전세피해상담센터에 문의하세요.

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💬 마무리하며

전세사기 피해는 단순한 금전 손실이 아니라,
삶의 터전과 일상이 무너지는 일입니다.

하지만, 혼자 싸우지 마세요.
📌 정부는 지금 전세사기 피해자 보호를 위해
제도와 예산, 임시거처, 법률지원까지 다양한 장치를 마련해두고 있습니다.

혹시 지금 전세문제로 마음이 무겁다면,
오늘 이 글이 작은 방향이 되기를 바랍니다.

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