주택임대사업자의 혜택축소

민간임대주택의 종류는 두가지로 분류된다.

건설임대주택과 매입임대주택이다.

건설임대주택은 임대사업자가 건설하여 임대하는것이고,

매입임대주택은 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 것이다.

 

주택을 임대한다고 반드시 임대주택으로 등록해야하는 것은 아니지만

임대주택으로 등록하면 다양한 세제혜택과 자금 지원을 받을 수 있다.

 

그러나 각종 부동산대첵과 2020년 8월 18일

민간임대주택법 개정으로 인해 세제혜택을 받을 수 있는

요건이 까다로워졌기 때문에 각 세금별 혜택조건을 잘 알아둘 필요가 있다.

 

 

주택임대사업자의 세제혜택.

 

취득세감면

모든 임대주택에 해당되는 것은 아니지만 건축주로부터 전용면적 60㎡이하 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 임대주택의 경우 2024년 12월 31일까지 취득세가 100% 감면된다.

 

2020년 7월 10일 발표된 부동산 대책이후 가격요건이 신설되었기 때문에 2020년 8월 12일 이후 취득분부터는 취득당시 가액이 6억 원(수도권 외 3억 원)을 초과할 경우 감면대상에서 제외된다.

 

단독주택과 다가구주택은 감면대상에서 제외된다.

전용면적 60㎡ 초과 85㎡이하인 공동주택도 취득세를 50% 감면받을 수는 있지만, 이 경우에는 보유한 주택이 20호 이상이어야 가능하다.

감면대상자는 취득한 날로부터 60일 이내에 신청하면 된다.

감면액 100%중 15%는 '최저한세'라고 하여 납부를 해야 한다.

 

최저한세란? 법인이나 개인사업자가 각종 조세감면을 받더라도 최소한의 세금은 납부하도록 하는 제도다. 만약 감면받을 취득세액이 500만 원이라면 모두 감면해 주지 않고 최저한세로 75만 원은 부담해야 한다.

 

조합원 입주권은 취득세 감면의 대상이 되지 않지만, 분양권은 취득세 감면의 대상이 된다.

또한 최초 원분양자가 아니더라도 마지막에 분양권을 전매로 취득한 사람이 요건을 갖추고 주택임대사업자로 등록하면 취득세감면을 받을 수 있다.

 

 

재산세 감면

일정규모 이하의 임대주택을 2호이상 등록했다면 2024년 12월 31일까지 재산세를 감면받을 수 있다.

단기민간임대주택은 전용면적 60㎡ 이하일 경우 50% 감면,

전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하일 경우 25%를 감면 받는다.(지방세특례법 제 31조)

 

공동주택 2호이상 또는 오피스텔을 2호이상 장기일반민간임대주택으로 등록하여 임대시 전용면적 40㎡ 이하일 경우 전액 면제, 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하일 경우 75% 감면,전용면적 60㎡초과 85㎡ 이하일 경우 50%를 감면받는다.(지방세특례법 31조의3)

공동주택과 오피스텔은 각각 2호이상일 경우에만 장기일반민간임대주택에서 정하는 재산세 감면을 받을 수 있다.

만약 공동주택 1채와 오피스텔 1채를 장기일반민간임대주택으로 등록했다면 단기민간임대주택에서 정하는 재산세 감면 혜택만 받을 수 있다.

 

다만, 2020년 8월 21일 이후 취득분부터는 공동주택 가액이 6억 원(수도권외 3억 원),오피스텔은 4억원(수도권 외 2억 원)을 초과하면 감면에서 제외된다.

 

다가구주택은 장기일반민간임대주택으로 등록한다면 1채일 경우라도 재산세 감면이 가능하다.

단, 현재 소유자가 실제 거주하는 호수를 제외하고 겅축물관리대장상 모든 호 또는 가구별 전용면적이 40㎡이하로 기재된 다가구주택일 경우에 한한다.

 

종합부동산세 비과세

가지고 있는 모든 주택의 가액을 합해서 세금을 매기는게 종합부동산세 인데, 일정 요건에 부합하는 임대주택은 그 합산대상에서 제외해 준다.

이를 합산배제라고 한다. 

매입입대주택이 합산배제되려면 면적은 상관없고 등록 당시 수도권 기준시가 6억 원 이하, 비수도권 기준시가 3억 원 이하의 가액 요건만 충족하면 된다.

 

또한 합산배제를 받으려면 2018년 3월 31일 이전 등록한 주택은 5년이상 임대하면 되지만, 2018년 4월 1일 이후부터는 장기일반민간임대주택으로 등록할 때 해단 주택이 조정대상지역에 있다면 종합부동산세 합산배제를 해주지 않는다.

 

2020년 8월 18일 이후부터는 아파트를 제외한 주택(단독주택,다가구주택,다세대주택,오피스텔)만 장기일반민간임대주택(매입임대)으로 등록이 가능하고, 현재 조정대상지역이더라도 2018년 9월 13일 이전에 취득했거나 비조정대상지역이었을 때 취득한 주택을 등록한 후 10년 이상 의무임대기간을 지켜야 종합주동산세 합상배제를 받을 수 있게 되었다.

 

소득세 및 법인세 감면

1호만 임대주택으로 등록해도 해당 주택에서 나오는 소득세(법인세)에 대해 단기민간임대주택은 30%, 장기일반민간임대주택은 75%의 감면혜택이 있다.

 

2021년부터는 2호 이상일 경우 단기민간임대주택은 20%, 장기일반민간임대주택은 50%가 감면된다.

감면을 받기 위해서는 기준시가 6억 원 이하이면서 전용면적 85㎡ 이하 두가지 요건을 모두 충족해야 하며,임대의무기간을 지켜야한다. 단기임대는 4년 이상, 장기일반민간임대주택은 8년 이상이다.

 

2020년 8월 18일 이후에는 아파트를 제외한 주택(단족주택, 다가구조택, 다세대주택, 오피스텔, 도시형 생활주택)만 장기일반민간임대(매입임대)으로 등록 가능하고, 등록 후 10년 이상 의무임대기간을 지켜야 소득세(법인세)감면혜택을 받을 수 있다.

 

 

거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세

집이 여러 채라도 거주하는 주택을 제외한 나머지가 모두 임대주택으로 등록되어 있다면 1세대 1주택자로 인정받을 수 있고, 그 주택에 2년 이상 거주한 후 팔면 생애 한 번 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.(소득세법 시행령 제155조20항)

 

이를 거주주택이라 하는데, 2년이상 보유하면서 전 가족이 2년 이상 거주해야한다.

현재 거주하고 있지 않아도 되고 2년을 연속해서 거주하지 않아도 된다.

드문드문 거주했더라도 기간을 합해서 2년 이상이면 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

 

임대의무기간이 충족되지 않은 상태에서 집을 팔더라도 거주주택을 먼저 팔고 비과세혜택을 받은후,이후 임대기간을 채워도 된다. 다만, 거주주택 매도후 임대의무기간을 채우지않고 임대주택을 양도할 시 비과세되었던 세금을 돌려줘야한다.(의무임대기간의 2분의 1이상 임대한 후 자진말소하였거나,임대의무기간이 종료되어 말소되는 경우는 제외.)

 

양도소득세 장기보유특별공제

장기임대사업자의 임대의무기간은 5년이지만, 그 기간을 넘어서 6년 이상 임대하게 되면 연 2%씩 장기보유특별공제를 추가해준다.

원래 다주택자의 장기보유특별공제의 최고 한도는 30%이지만, 2018년 3월 31일까지 등록한 장기임대사업자는 최고 40%까지 공제가 가능하다(조세특례제한법 제97조의4).

 장기일반민간임대주택 사업자의 경우는 8년 이상 임대시 장기보유특별공제 50%를, 10년 이상 임대하면 70%를 공제해준다.

다만 2020년 8원 18일에 민특법이 개정되어 8년 장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트는 8년 의무임대기간이 종료되면 자동말소되므로, 이 경우는 자동말소 이후 2년의 임대기간이 더 지나 10년을 채운다고 하더라도 장기보유특별공제는 50%만 받을 수 있다.

 

2020년 12월 31일 이전에 8년 장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트 외 주거용 오피스텔, 다가구주택, 다세대주택, 단독주택은 자동말소가 적용되지 않는다. 그러므로 10년이상 의무임대기간을 충족하면 장기보유특별공제 70% 감면을 적용 받을 수 있다.

 

양도소득세 100%감면

2015년부터 2018년까지 주택을 취득한 후 3개월 이내에 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 10년이상 계속해서 임대하면 임대보유기간 동안의 양도소득세는 100%감면된다.(조세특례제하나법 제97조의5)

다만, 2020년 8월18일 민특법 개정으로 자동말소라는 것이 생겨 장기일반민간임대주택으로 등록한후 의무임대기간 8년이 경과하면 자동말소돼 10년이상 임대하고 양도소득세 100%감면받는 것이 사실상 불가능하게 되었다.

 

하지만 2018년 12월 31일 까지 취득일로부터 3개월 이내 8년 장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트 외 주거용 오피스텔, 다가구주택, 다세대주택, 단독주택은 자동말소 적용이 되지않으므로 10년이상 의무임대기간을 충족시 양도소득세 100%감면 혜택을 적용받을 수 있다.

 

 

 임대소득세 필요경비에 대한 폭넓은 인정

주택임대사업자는 공제받을 수 있는 필요경비의 범위가 훨씬 넓다.

사업자등록을 하지않고 임대를 할 경우 대출금 이자, 도배 및 장판비용, 사무실 운영비 등은 양도소득세를 신고할 때 필요경비로 인정되지 않지만 주택임대사업자의 경우는 종합소득세 신고 시 필요경비로 인정받고, 소득금액을 줄일 수 있기때문에 유리하다.

결손금을 10년간 이월할 수 있는 것도 장점이다.

올해 이익금이 많이 발생해서 세금을 많이 내야 할 처지인데 작년에 결손이 났다면 두개를 합산해서 세금을 줄일 수 있다.

이처럼 주택임대사업자로 등록하게 되면 사업자등록을 하지 않고 임대하는 것보다 다양한 혜택을 누릴 수 있다.