[양도소득세 시리즈⑦] 다주택자 중과세 기준과 유예 조건 총정리 (2025년 기준)

다주택자 양도세 중과는 2021년부터 강화되어 2주택자와 3주택자 모두 주의가 필요합니다. 조정대상지역 기준, 중과세율, 유예조건, 예외사례까지 정리했습니다.

 

 

📚 양도소득세 완전 정복 시리즈 목록

이 글은 ‘양도소득세 완전 정복 시리즈’의 일곱번째 글(⑦번)입니다.
기본 개념부터 절세 전략까지, 전체 시리즈는 아래 링크에서 확인하실 수 있어요.

 

1️⃣ 양도소득세란? 기본 개념과 계산 대상  
2️⃣ 양도소득세 세율과 계산 방법 총정리 
3️⃣ 양도소득세 절세 전략 완벽 정리
4️⃣ 장기보유특별공제 조건과 계산법 (2025년 기준)
5️⃣ 1세대 1주택 비과세 요건 정리 (2025년 개정 반영)
6️⃣ 1세대 1주택 감면 조건 — 추가 세액 감면까지
7️⃣ 다주택자 중과세 기준과 유예 조건 정리 (현재글)
8️⃣ 양도소득세 면제 대상 및 예외 사례 총정리
9️⃣ 양도소득세 신고 방법 및 주의사항
🔟 양도세 자주 묻는 Q&A TOP 10 

 

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다주택자 양도세 중과는 단순히 집이 많다고 다 적용되는 게 아닙니다. 특히 서울을 포함한 조정대상지역 내 주택을 보유한 경우라면 중과세율, 중과 유예, 예외 조건을 반드시 체크해야 합니다.

 

2017년 8월 12일 부동산대책 이후, 정부는 주택 가격 안정화를 위해 투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 나눠 3중 규제를 도입했습니다. 이 중 양도소득세 중과와 직접 연결되는 지역은 조정대상지역입니다.

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🏠 조정대상지역 양도세 중과 적용 여부 확인법

• 양도세 중과는 '양도일 기준'으로 판단됩니다. 간혹 '취득일 기준'으로 알고 있는 분들이 있지만 이는 잘못된 정보입니다.
• 단, 조정대상지역 지정 공고일 전에 양도계약을 체결하고 계약금까지 지급된 경우는 예외로 중과 적용을 피할 수 있습니다.
• 조정지역 여부는 국토교통부 또는 지자체 고시를 통해 확인 가능하며, 서울 전 지역은 대표적인 조정대상지역입니다.

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🏘️ 다주택자 중과 주택 수 계산 기준

중과세율은 보유 주택 수에 따라 크게 달라집니다.

기준	2018년 6월 1일 이후	2021년 6월 1일 이후
2주택자	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
3주택자 이상	기본세율 + 20%p	기본세율 + 30%p

 

중과세율은 최소 10%에서 최대 30%까지 추가되므로, 다주택자는 절세 전략이 필수입니다.

주의할 점은 보유 주택 수를 판단할 때 조정대상지역 여부와 기준시가가 함께 적용된다는 것!

• 지역 기준: 수도권, 광역시(군지역 제외), 세종시(읍·면 제외) 주택은 대부분 중과대상입니다.
• 가액 기준: 기준시가 3억 원 초과 시 중과 주택으로 포함됩니다.

예를 들어, 서울 강남에 기준시가 5억 원의 아파트를 소유하고 있다면 이는 확실한 중과 대상입니다.

또한 세대별 합산 원칙도 유의하세요. 부부, 자녀 각각이 보유한 주택도 세대 단위로 합산해 중과 주택 수를 판단합니다.

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✅ 다주택자 양도세 중과 유예 및 예외 조건

양도세 중과에서 제외되거나 유예되는 다양한 조건이 존재합니다. 아래는 대표적인 중과 예외 사유입니다:

1. 지방 저가주택 (기준시가 3억 이하, 비수도권 등)
2. 민간임대 등록 주택 (소득세법상 조건 충족 시)
3. 조세특례제한법상 감면 대상 신축주택
4. 상속주택 (5년 이내 양도 시)
5. 10년 이상 종업원 무상 임대 주택
6. 문화재 등록 주택
7. 저당권 실행으로 인한 취득 주택 (3년 이내 양도 시)
8. 장기 어린이집 사용 주택
9. 혼인·부모봉양 등 특수 합가 사유
10. 일시적 2주택 (3년 내 양도)

이 외에도 소송 취득 주택, 1억 원 이하 주택, 중과 제외주택을 뺀 나머지 1채 등의 경우도 예외로 분류됩니다.

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📍 양도세 중과 유예 적용 가능한 상황은?

중과 유예는 일정 요건을 충족할 경우 한시적으로 적용받을 수 있는 제도입니다. 대표적인 사례는 아래와 같습니다.

• 조정대상지역 공고일 이전 계약 체결 + 계약금 수령
• 정부 정책 변경에 따른 유예 조치 시행 기간 중 양도

시기에 따라 조건이 바뀔 수 있으므로, 국세청·국토부 공지를 반드시 참고하시기 바랍니다.

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📝 중과 제외를 위한 실전 체크리스트

• 내가 팔려는 주택이 조정대상지역인가?
• 보유 주택 중 중과 대상 주택 수는 몇 채인가?
• 기준시가 3억 원 초과 여부 확인했는가?
• 예외 대상 주택인지 체크했는가?

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💬 요약

다주택자 양도세는 단순히 '집이 많다'는 이유로 무조건 중과되는 것이 아닙니다.
조정대상지역 여부, 기준시가, 보유 목적, 보유 형태에 따라 유예 또는 면제 조건이 다양하게 적용될 수 있습니다.
서울 등 조정지역 주택을 양도할 계획이라면, 위 내용을 기준으로 하나씩 체크해보시길 바랍니다.

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📚 양도세 시리즈, 함께 보면 좋은 글들

• 👉 양도세 면제 기준과 비과세 요건 총정리
• 👉 1세대 1주택 양도세 감면 조건 (2025년 개정 포함)
• 👉 양도세 장기보유특별공제 조건과 계산법 – 2025년 기준 정리
• 👉 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 정리 – 2025년 기준 완벽 가이드