12억 초과 주택을 매도하면 비과세가 아닌 감면이 적용됩니다. 2025년 개정된 장기보유특별공제와 고령자 감면 조건을 자세히 정리했습니다.
이 글은 ‘양도소득세 완전 정복 시리즈’의 여섯번째(⑥번)입니다.
기본 개념부터 절세 전략까지, 전체 시리즈는 아래 링크에서 확인하실 수 있어요.
🏠 비과세는 아니지만 감면이 가능하다?
1세대 1주택 요건을 모두 충족해도
양도가액이 12억 원을 초과하면 비과세가 일부만 적용되고,
초과분에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다.
하지만 걱정하지 마세요.
👉 일정 조건을 충족하면 세금 일부를 감면받을 수 있는 제도가 마련되어 있습니다.
특히 2025년부터는 장기보유특별공제 개편이 반영되어
세금을 줄일 수 있는 기회가 더 명확해졌습니다.
📌 감면과 비과세, 개념이 다릅니다
- 비과세: 조건 충족 시 세금 ‘0원’
- 감면: 세금은 발생하지만, 일정 비율만큼 ‘깎아줌’
- 양도가액이 12억 원 초과 시 → 초과분에 대해 감면 제도 적용 가능
📊 1. 장기보유특별공제 (2025년 개정)
장기 보유한 1세대 1주택에 대해
보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 달라집니다.
✔ 2025년부터 적용되는 공제율
| 보유기간, 거주기간 | 공제율 |
| 5년 보유 + 2년 거주 | 40% |
| 10년 보유 + 5년 거주 | 80% |
| 15년 보유 + 10년 거주 | 100% |
※ 단, 보유기간만 길고 거주요건을 충족하지 못하면 공제율 대폭 하락
→ 거주기간이 핵심!
👴 2. 고령자 세액감면
매도 당시 만 60세 이상인 고령자는
장기보유특별공제 외에 추가 세액감면이 가능합니다.
✔ 감면 조건
- 1세대 1주택 + 10년 이상 보유
- 매도일 기준 만 60세 이상
- 종합부동산세 납부 이력이 있는 고령자
✔ 감면율 예시
- 만 60~65세: 20%
- 만 65~70세: 30%
- 만 70세 이상: 최대 40%
→ 단, 공제율과 세액감면율은 중복 적용 가능하지만, 합산 한도 있음
💬 자주 묻는 질문
🟡 Q. 13억에 집을 팔면 감면을 얼마나 받을 수 있나요?
→ 12억까지는 비과세, 초과 1억 원에 대해 세율 적용
→ 장기보유·고령자 조건을 만족하면 세금 부담 대폭 경감
🟠 Q. 전세 주고 내가 안 살았는데, 보유만 10년 넘으면 공제되나요?
→ 2025년부터는 ‘거주기간 요건’이 매우 중요해졌기 때문에 보유만으로는 불리
🟢 Q. 장기보유공제와 고령자 감면을 동시에 받을 수 있나요?
→ 가능합니다. 단, 감면 총합이 양도세액을 초과하지는 못합니다.
📌 감면 제도 적용을 위해 필요한 서류
✔ 등기부등본 (보유기간 증빙)
✔ 주민등록등본 (거주기간 증빙)
✔ 고령자 나이 확인 가능 서류
✔ 종합부동산세 납부내역 (고령자 감면용)
→ 세무사 상담을 통해 정확한 공제율과 감면액 계산을 받는 것이 안전합니다.
🧷 정리하며
양도세 감면 제도는
‘세금은 내야 하지만, 부담을 줄일 수 있는’ 현실적인 방안입니다.
특히 보유·거주 기간이 길고 고령자이신 경우
꼭 공제 조건을 확인해보세요.
생각보다 많은 분들이 혜택을 놓치고 있는 제도입니다.
세금은 아는 만큼 줄일 수 있어요.
팔기 전, 조건을 꼼꼼히 따져보는 습관이 필요합니다 😊
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