부동산 보유하는 동안 내는 세금 재산세,종합부동산세

「재산세」

 

부동산을 보유하는 동안 내는 세금은 재산세와 종합부동산세이다. 매년

내야 하는 재산세에서 꼭 기억할 것은 바로 6월1일이다.

재산세는 기준일이 정해져 있다. 

그 기준일이 매년 6월 1일인데, 이 날짜를 기준으로 재산세를 내고 안 내고가 정해지는 것이다. -

 

예를 들어 가지고 있던 부동산을 5월 31일 날짜로 처분하고 6월1일날짜로 내가 소유한 게 아니게되면

그 부동산에 대한 재산세를 내지 않아도 되는것이다.

만약 6월 1일까지 소유하고 있다가 다음날인 6월 2일 날 소유권을 넘겼다면 재산세를 내야한다.

이 소유권이 이전되는 날짜의 기준은 등기날짜와 잔금을 납부하는 날짜 중 더 빠른날짜이다.

 

6월1일은 재산세의 기준일이기도 하고, 종합부동산세의 과세기준일이기도 하다. 재산세는

 

과세표준표

 

매년 7월과 9월 나눠서 과세된다.

 

7월에 부과되는 재산세는 주택부분에 대한 2분의 1과 건축물 부분이고, 9월에 부과되는 재산세는 주택부분에 대한 나머지 2분의 1과 토지부분이다.

재산세는 재산이 많을수록 더 많이 부과되는 누진세율을 적용한다. 즉

내가 보유한 부동산의 금액이 높으면 높을수록 많은 세금을 내는 것이다.

 

주택의 시가표준액, 주택공시가격을 알고 싶다면 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr) 사이트를 이용하자.

단독주책은'개별단독주택공시가격'을, 아파트와 연립주택과 다세대주택은'공동주택공시가격'을 선택해 조회해보면된다.

 

 

「종합부동산세」

 

재산세는 세율이 1%도 채 되지 않기 때문에 상대적으로 부담이 적은 세금이다.

보유세중 정말 고민해야 하는 세금은 종합부동산세(종부세)이다.

 

종합부동산세는 특정계증에게 부가 집중되는 것을 막겠다는 취지로 일정한 기준을 초과하는 주택이나 토지 소유자에게 재산세와 별도로 부과하는 세금이다.

 

재산세를 내고 또 종합부동산세를 내는 것이므로  '이중과세'가 아니냐는 비판의 목소리 때문에 종부세는 이미 낸 재산세만큼의 금액을 공제해준다.

재산세는 지방세이고, 종합부동산세는 국가에서 거둬가는 국세이다.

 

종합부동산세는 흔히 '부자세'라고도 부른다.

종합부동산세는 주택의 경우 전국에 있는 주택(별장제외) 공시가격을 합산하여 6억 원 초과(1 주택자는 11억 원 초과)일 때 과세된다.

 

노무현정부시절 주택가격이 급등할 때 주택시장을 안정화하기 위해 주택을 더 이상 구매하지 말라고 만든 제도인 종부세는 그 설립취지에 따라 매매가 아니라 '보유'에 따라 세금을 매긴다.

 

단,  임야나 농지처럼 실제 생산활동에 사용되는 토지에는 종합부동산세가 부과되지 않는다.

반면 생산활동이 이루어지지 않고 비어있는 토지(나대지)에는 종합부동산세가 부과된다.

상가건물도 마찬가지로 실제생산이 이루어지고 있는 건물에는 종부세가 부과되지 않지만, 부속토지에 대해서는 종부세가 부과된다.

주택은 생산활동이 이뤄지지 않고, 건물과 토지가 합쳐진 것으로 보아 둘 다 종합부동산세를 부과한다.

 

토지,상가,주택이 어떤 경우에 종합부동산세가 부가되는지 알아보자. 첫째, 토지의

 

경우 나대지이면서 공시가격 5억 원이 초과할 시 종합부동산세 부과대상이다.

 

둘째,상가건물은 부속토지의 공시가격이 80억 원을 초과하는 경우 부과된다.

 

셋째,주택은 1세대 1 주택자의 경우 공시가격 11억 원 초과, 다주택자는 가지고 있는 주택을 모두 합쳐 6억 원 초과 시 부과된다. 이때 합산기준은 가구당이 아닌 1인당이다.

 

매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택에 대해 세금이 부과된다.

따라서 매도인 기준에서는 5월 31일 이전에 잔금을 치르는 것이 좋고, 반대로 매수인입장에서는 6월 2일 이후 잔금을 치러야 그래의 재산세나 종합부동산세 부담을 줄일 수 있다.

 

12.16 부동산 대책으로 2020년 납 부분부터 종합부동산세율이 인상되었다.

1주택자와 조정대상지역 외 2 주택자에 대한 종합부동산세 세율이 기존에 비해 0.1%~0.3% p 인상되고 3 주택이상의 다주택자나 조정대상지역 2 주택 보유자에 대한 세율은 0.2%~0.8% p 인상되었다.

 

 

 

▼주택분 종합부동산세의 계산

 

(나도 내용을 정리하면서 공부하고 있지만,

종부세계산은 너무 어렵다. ㄷㄷㄷㄷ

국세청 홈텍스에 다서 계산하는 것을 추천한다.)

 

주택수를 계산할 때 구분등기되지 않은 다가구주택은 1 주택으로, 공동소유주택은 각자 소유한 것으로 본다. 수도권밖에

소재하는 1 주택과 문화재보호법에 따른 등록문화재에 해당하는 주택은 주택수에서 제외한다.

주택분 종동합부동산 세는 세대별이 아닌 개인별로 합산해 과세한다는 점도 알아두어야한다.

 

 

다소 복잡한 종부세를 계산해 보고 싶다면 국세청홈텍스 모의계산 서비스를 이용해보자.

종부세뿐 아니라 양도소득세등 계산하기 힘든 세금을 간단한 입력으로 계산할수있다.

 

 

국세청 홈텍스 모의계산서비스

 

 

 

종합부동산세를 줄이는 방법.

 

1.매매시기를 잘 선택한다.

재산세와 부동산세의 과세기준일인 '6월 1일을 기억해 주고 매도인이라면 그전에 매각해 해당연도의 재산세와 종합부동산세 부담을 덜고, 반대로 매수인이라면 6월 2일 이후 매수하여 그래 재산세 및 종부세의 과세대상이 되지 않게 하는 것이 좋겠다.

 

2.실속없는 주택은 과감하게 매도.

향후 가격상승이 어렵거나 양도차익이 적은 주택은 과감하게 정리하여 종부세 납부 대상자에서 벗어나자.

주택수가 줄어들면 과세표준도 낮아져 종부세 대상자이더라고 세금의 부담이 줄어든다.

1세대 1 주택이 되면 장기보유특별공제와 고령자 세액공제도 적용받을수 있다.

 

3.명의를 분산한다.

종합부동산세는 개인별로 과세하므로 증여를 통해 주택수를 줄이고 과세표준을 낮출 수 있다.

이때 증여 시 부담하는 취득세를 고려하여 더 유리한 쪽으로 결정하는 것이 좋다.

증여시 취득세율은 3.5% 이지만, 조정대상지역 내 3억 원 이상의 주택을 증여할 경우 취득세율이 12%로 중과됨을 감안하자.

 

4. 임대주택으로 등록한다.

임대주택으로 등록한 주택은 종합부동산세에 합산되지않는다.

다만, 시기면로 등록요건과 의무임대기간이 다르므로 이러한 조건도 따져보고 고려해야한다.

 

2018년 3월 31일 이전에는 '4년 단기임대'또는 '8년 장기일반민간임대주택(준공공임대주택)'으로 등록했고, 임대개시일 현재 공시가격이 6억 원 이하(수도권 외 3억 원 이하)라면 종합부동산세 합산배제가 가능했다.

 

그러나 2018년 4월 1일 이후부터는 수도권 6억 원 이하, 수도권 외 3억 원 이하의 조건은 같지만 8년 장기일반민간임대주택으로 등록해야만 합산배제가 가능하다.

 

2018년 9월 14일 이후부터는 주택을 1채 이상 소유한 개인이 공시가격 6억 원 이하 (수도권 외 3억 원 이하) 주택을 추가로 취득하여 장기일반민간임대주택으로 등록하더라도 해당 주택이 조정대상지역에 있으면 종합부동산세 합산배제가 되지 않는다.

 

2020년 6월 18일 이후부터는 법인에 대한 조건도 강화되어 법인소유의 주택은 8년 장기일반민간임대주택으로 등록하더라도 조정대상지역일 경우에는 종합부동산세 합산배제다 되지않는다.

 

2020년 8월 18일 이후부터는 매입임대주택으로 등록 가능한 주택에서 아파트가 제외되었다.

아파트는 종합부동산세 합산배제를 받을 수 없고, 의무임대기간도 8년에서 10년으로 늘어났다.

 

합산배제신청은 국세청에 직접 등록해야 하고 기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지이다.

한번신청하면 계속유지되지만 임대주택이 추가될 때마다 추가로 신청해야한다.

 

지자체와 세무서에 임대등록을 했지만 합산배제신청을 하지 않았다면 종합부동산세 납부일인 12월 15일까지 관할 세무서에 신청하면 합산배제가 가능하다.