부동산 세금 상식 실질과세의 원칙,근거과세의 원칙,감면과비과세

세무당국이 세금을 부과할 때는 몇 가지 원칙이 있는데, 그중 반드시 알아두어야 할 원칙은 크게 두 가지이다.

 실질과세원칙과 근거과세원칙이 그것이다.

 

첫 번째 -실질적 상황을 우선시하는 '실질과세의 원칙'

 

실질과세원칙이란 법적인 서류와 관계없이 실제로 사용된 용도에 준하여, 그리고 실제 수익을 본 사람을 대상으로 과세를 한다는 것이다.

 

예를 들면 오피스텔은 사무용 시설이지만 주거용으로도 쓸 수 있다.

이 오피스텔이 실제 어떤 용도로 사용되었는지에 따라 부과되는 세금이 달라질 수 있는 것이다.

 

만약 1세대 1 주택자인 H 씨가 오피스텔을 매입해서 사무실 용도로 세를 놓았다면 H 씨는 여전히 1세대 1 주택자이고, 그에 따른 세금 혜택을 받을 수 있다.

반면 이것을 주거용으로 세를 놓았다면 세무당국은 이 사람은 1세대 2 주택자로 보고 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

 

지목에 따른 취득세의 경우도 마찬가지다.

농지의 취득세는 1.6~3.4%이지만, 일반대지는 4.6%이다. 그런데 서류상 지목은 '농지'로 되어있지만 실제로 농사를 짓지 않고 일반대지로 사용되고 있다면 취득세로 실제로 사용되고 있는 대지에 대한 세금 4%를 납부해야 하는 것이다.

 

이처럼 세금은 서류상 어떻게 되어있든지 실제로 쓰이는 용도에 따라 그리고 실제로 수익을 어조는 사람에 대해 부과하는 것이 원칙이다.

 

두 번째- 근거가 없으면 세금을 매기지 않는 '근거과세의 원칙

 

세무당국이 과세를 하려면 근거를 제시해야 하는 '근거과세의 원칙'이다.

 

L 씨는 70채의 집을 가지고 있는데 임대소득세를 신고하지 않았다. 세무당국이 L 씨를 찾아가 집이 70채나 있으면서 왜 세금을 내지 않으냐고 문으로 L 씨는 70채 모두 전세를 놓았다고 한다. 2023년까지는 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 소형주택이라 하여 전세보증금 과세대상에서 아예 제외되어 소득세 과세대상이 아니다.

만약 세무당국이 L 씨에게 임대소득세를 매기려면 실제로 L 씨가 임대를 통해 수익을 얻고 있다는 근거를 제시해야 한다.

L 씨의 임차인을 모두 찾아가 정말 전세를 놓았는지 임대차계약서나 통장으로 입금되는 월세 기록 등을 찾아서 그 근거를 가지고 과세를 해야 한다.

 

 과거에는 월세를 놓고 세무신고 시에는 전세라고 말해서 소득세를 내지 않는 경우가 종종 있었으나 최근에는 세입자가 주민센터에 전입하면서 확정일자를 받게 되면 임대차계약서 내용이 모두 전산화되어 저장되기 때문에 그것이 거의 불가능해졌다.

 

정부가 임대차 계약서를 전산화하고 월세에 대한 소득공제혜택을 확대하는 이유가 세금을 과세하기 위한 '근거'를 마련하려는 것과 무관하지 않다고 본다.

 

감면과 비과세의 차이

 

사람들은 감면 100%라고 하면 비과세와 같다고 혼동하는데 사실 이 둘 사이는 분명한 차이가 존재한다.

감면은 과세표준에 포함시켜 계산을 했다가 깎아주는 것이고, 비과세는 처음부터 계산에 포함하지 않는 것이다. 결과는 비슷하지만, 간혹 다른 결과를 낳는 경우가 있어 차이점을 알아둘 필요가 있다.

 

감면대상주택은 주택 수에 포함되지 않는다.

양도소득세 감면대상 주택을 사게 되면 이주택은 양도소득세 비과세 주택수를 판정할 때 전체보유 주택수에서 제외된다. (비과세 주택수의 판정 시에는 제외되지만 중과 주택수 판정시에는 포함.) 만약 주택을 100채 가지고 있는 데 이것이 모두 양도소득세 감면대상 주택이고, 여기에 별도로 주택이 1채 더 있다면 2년 보유 시 1세대 1 주택 비과세혜택을 받을 수 있다. 

 

집이 두 채인 상황에서 그 중 하나를 팔 때 꼭 감면대상 주택인지 확인해 보자. 둘 중 하나가 감면대상 주택이라면 양도소득세 감면혜택에 2년 이상 보유했다면 1세대 1 주택 비과세도 적용받을 수 있다.

 

2008년 이후 감면대상 주택의 경우 계약서에 감면대상주택이라는 직인을 찍어주고 있으니 계약서에 직인이 있는지 확인해 봐도 좋겠다.

 

 

 

 

-책 부동산 절제의 기술 참조-