주택에 대한 취득세율과 중과에 대해 알아둘 사항

취득세는 일정한 자산을 취득하고 등록할때 내는 세금이다.

특정자산에 대해 취득세를 부과하는 이유는 소유권이 이전될때 취득자에게 세금을 징수해 지방재정을 충당하기 위해서이다.

취득세의 과세대상 자산은 세법에서 열거하고 있는데, 매매,교환,상속,증여,기부,현물출자,건축,개수,공유수명의 매립,간척에 의한 토지의조성,이와유사한 원시취득,승계취득 또는 유상,무상을 불문하고 어떤 방식으로든 자산을 얻게 되면 그에 해당하는 취득세를 내야한다.
과거에는 취득세와 등록세가 따로 있었으나 이제는 취득세 하나로 통합되었다.


취득세는 해당자산을 취득한 자가 취득일로부터 60일이내(상속취득은 60일이내,증여취득은 3개월이내)에 해당자산 또는 납부의무자의 소재시 지방자치단체에 신고납부해야 한다. 이를 이행하지 않으면 가산세를 부담해야한다.

부동산의 취득세는 토지와 건축물로 나뉜다.

정부의 부동산 정책으로 주택에 대한 취득세는 2020년 8월12일 이후 아래표와 같이 적용되고있다.

개인은 1주택일경우와 일시적 2주택일시 1~3% 세율이 적용되고, 조정지역 2주택자인경우 8%의 세율이 적용된다.
법인은 1주택 ,2주택 상관없이 모두 12%의 세율이 적용된다.

공시가격 1억이하의 주택일 경우 개인 법인 모두 1%의 취득세가 부과된다.

위 표에서 처럼 주택취득세율은 조정대상인지 비조정대상인지,취득시점 보유하고있는 주택수가 몇채인지,
주택의 가격에 따라 큰차이를 보인다.

취득세 1%만 내는 파격적인 혜택을 주는 취득세 중과에서 제외되는 주택만 알아두어도 막강한 절세의 효과를 누릴수 있다.

취득세 중과(부담이 많이 가게 매김.)에서 제외되는 주택.
취득세 중과에서 제외되는 주택은 취득세가 1%일 뿐아니라,다른 주택의 취득세를 계산할때에도 주택수에서 제외된다.

첫째, 공시가격 1억원 이하 주택.
단, 해당 주택이 재개발,재겅축 정비구역에 소재하면 중과에서 제외되지않는다.

둘째,농어촌주택으로
①대지면적이 660제곱미터 이내이고, 건축물의 연면적이 150제곱미터 이내,
②건축물의 시가 표준액이 6500만원 이내면 취득세 중과에서 제외된다.
단,광역시에 소속된 군 지역이거나 수도권지역,도시지역,토지거래허가구역,투기지정지역, 관광단지는 제외된다.

그외가정어린이집, 국가등록문화재 주택,사업용 노인복지 주택,공사대금으로 취득한 미분양주택,주택건설을 위해 멸실 목적으로 취득한 주택, 공사 시ㅣ공자가 대물변제로 취득하는 주택(취득일로부터 3년 이내한전),주택건설업자가 신축하여 보유하는 주택도 취득세가 중과되지않는다.


취득세중과시 주택수에 포함되는 것과 제외되는 것들

출처ㅡ책 부동산절제의기술

2020년 8얼 12일 이후 취득한 주택 분양권,조합원입주권,주거용 오피스텔은 주택수에 포함된다.
분양권은 주택이 아니므로 취득세 과세대상이 아니지만 추후 건물이 완공되고 실제 주택으로 바뀌어 취득세가 부과될때, 주택분양권 취득당시 시점을 기준으로 취득자가 보유하고 있는 세대별 주택수에 따른 취득세율을 적용한다.

오피스텔도 2020년 8월 12일 이후 취득한 주택분 제산세가 과세된 경우에 한해 취득세 중과주택 수에 포함된다.
주택분 재산세가 중과되는 경우는 두가지이다.
해당오피스텔을 임대주택으로 등록하는 경우
납세자가 주택분 재산세로 변경 신청을 한 경우
오피스텔의 분양권은 취득세 주택 수 계산에서 제외되고, 주거용 오피스텔이라도 1억원 미만일 경우에는 취득세 주택수 계산에서 제외된다.


세대별 부과에서 '세대'의 의미

중과제외 주택에 해당하지 않는다면 세대별로 보유한 주택의 수를 계산하여야한다.
이때 '세대'란?
주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어있는
가족으로 구성된 세대를 말하며,여기서 동거인은 제외된다.

주택 취득자의 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주소지가 다르더라도 같은 세대에 속한 것으로 본다.

세대의 예외조항

30세 미만의 미혼자녀라고, 본인의 소득이 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득이 「국민 기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환잔산 금액의 100분의 40%를 넘고(2022년은 약 월78만원)
부모와 주소가 같더라도 주택 취득일 현재 부모 중 어느 한 사람이 65세 이상인 경우와 자녀가 30세 이상인 경우 또는 30세 미만의 자녀라도 혼인했거나 소득이 충분한 경우에는 부모와 자녀를 별도의 세대로 본다.

취학이나 근무상의 형편으로 인해 가족이 해외에 잠시 나가야 할 경우, 세대 전원이 90일 이상 출국하게 되면 주민등록법에 따라 출국 후 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우 별도의 세대로 본다.

1세대 내에서 1개의 주택, 조합원 입주권, 주택 분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우, 주택수를 1개로 본다.
예를 들어 부부가 공동명의로 오피스텔 1채를 샀다면 해당 세대의 주택수는 1채이다. 그러나 다른 세대원의 세대원이 공동명의로 주택을 취득한 경우 그 각각 1채인것으로 계산된다.

조정대상지역 소재 여부에 따른 세율

위 표에서도 알수있었듯이 주택은 취득하려는 주택이 조정지역인지 아닌지에 따라 취득세율이 차이가 난다.
때문에 취득하려는 주택이 조정대상지역인지 반드시 확인할 필요가 있다.
이때 기존에 보유주택의 지역은 전혀 상관없고,추가로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는지에 따라 결정된다.

 

 

 

 

취득세 절감을 위한 주택구입방법.

 

무주택 상태에서 1주택을 취득한다면 조정대상지역 여부와 상관없이 취득세는 무조건 1~3%의 세율을 적용받기 때문에 취득세 절감을 위해서는 일단 조정대상지역의 주택을 먼저 취득해야한다. 또한 같은 조정대상지역의 주택이라면 고가의 주택을 먼저 취득하는 것이 취득세 절감효과를 가져온다.

 

증여세 취득세 계산.

 

조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상의 주택을 증여할경우에는 취득세율이 12%이다.

 

그러나 이경우에도 예외적으로 1세대 1주택자이고 소유주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는경우 3.5%의 기본세율을 적용한다. 이때 증여하는 사람만 1세대 1주택이면 되고, 증여를 받는 직계존비속은 보유주택수가 많아도 상관없다.

 

주택 전체가 아닌 지분을 증여할 시 취득 당시의 전체주택가액을 기준으로 취득세를 계산한다.

 

만약 다주택자가 10억짜리 조정대상지역에 소재하는 주택을 지분으로 29%만 아들에게 증여할 경우

10억원의 29%인 2억9천만원에 대한 세금이 아닌

전체가액인 10억원에 대한 세율이 적용되고,

이 경우 3억원이 넘는 금액이기 때문에 증여에 대한

취득세가 12%가 적용되어 증여하는 금액 29%인 2억9천만원에 대한 12%가 취득세로 나오게 된다.

 

나머지 비조정대상지역내 주택, 시가표준액 3억원 미만인 주택, 주택외(토지,상가등)증여서 3.5%의 세율로 상속에 대한 취득세를 내야한다.

 

일시적 1세대 2주택일 경우에는 취득세 중과세율을 적용하지않는다.

일시적 1세대 2주택이란 국내에 주택,조합원 입주권,주택분양권또는 주거용 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 이를 소유한 상태에서 신규주택을 추가로 취득하는 것을 이야기 한다.

 

 

일시적 1세대 2주택자가 취득하는 2번째 주택이 조정대상지역 소재에 있는 주택이더라도  2주택자에게 부과하는 취득세율 8%를 적용하는 것이 아닌, 일반세율 1~3%를 적용 받는다.

대신 3년이내에 종전주택 즉 처음 구매한 주택을 처분해야하는 조건이 붙는다. (신규주택과 종전주택이 모두 조정지역에 있는 경우에는 1년이내.)

만일 정해진 기간 내에 주택을 처분하지 않아서 일시적 1세대 2주택의 요건을 충족시키지 않았다면, 추득세 중과율 8%를 적용했을때 납부해야 하는 세액중 기존에 납부했던 세금을 차감하고 추가로 과소신고가산세및 납부지연가산세를 합하여 납입해야한다.

 

 

 

 

취득세는 본세이외에도 추가로 부가되는 세금이 있는데, 지방교육세와 농어촌특별세(전용면적 85제곱미터가 넘는경우)이다.

만약 비조정지역 3주택이나 조정지역 2주택일 경우에는 취득세 본세 8%이외에 지방교육세 0.4%가 추가되고, 전용면적 85제곱미터가 넘는경우 농어촌특별세도 0.6%추가되어 실제부담세율은 9%가 된다.

4주택 이상일경우 취득세 본세 12% 이외에도 지방교육세 0.4%가 추가되고, 전용면적 85제곱미터가 넘는다면 농어촌특별세도 1%추가되어 실제부담 세율은 총 13.4%가 된다.