토지거래허가구역 실거주 요건 쉽게 정리

토지거래허가구역에서 부동산을 사려면 ‘실거주 목적’이어야 한다는데,
그 기준이 뭘까요? 허가받기 위해 반드시 알아야 할 실거주 요건을 쉽게 정리해드립니다.

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📌 실거주 요건이란?

토지거래허가구역 내에서는 부동산 매수 시
단순한 투자 목적이 아닌 ‘내가 직접 살겠다’는 전제가 있어야
구청에서 허가를 받을 수 있습니다.

→ 이것이 바로 ‘실거주 요건’

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📝 실거주 요건의 핵심 기준

항목	설명
✅ 실사용 목적	내가 해당 부동산을 직접 거주·사용할 목적이 있어야 함
✅ 전입 신고	거래 후 일정 기간 내 전입 신고 및 실거주 이행 필요
❌ 전세 끼고 매수	불허. 갭투자 방식은 실거주 목적이 아니므로 허가 안 됨
❌ 단기전매	허가 후 일정 기간 내 전매 제한 (예: 2년 실거주 조건 등)

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💡 이런 경우 허가가 거절될 수 있어요

• 실거주 계획이 명확하지 않은 경우
• 기존 주택 소유가 여러 채인 다주택자
• 계약 구조상 전입이 불가능한 경우
• 실사용자가 본인이 아닌 경우 (예: 자녀 명의, 부모 명의)

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📍 실제 사례로 보는 허가 심사 예시

① 실거주 목적의 30대 직장인 A씨

• 여의도 아파트 매수 신청
• 전세 없이 즉시 입주 예정
• → 허가 승인

② 50대 투자자 B씨

• 성수동 아파트 전세 끼고 매수
• 본인은 거주 계획 없음
• → 허가 불가 (투기 목적 추정)

③ 부모가 자녀 명의로 매수

• 실거주 여부 불분명 + 실제 거주자는 부모
• → 허가 반려 가능성 높음

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🔍 실거주 확인은 어떻게 하나요?

• 전입신고 여부, 전기·가스 사용내역, 실제 거주자 명의 확인 등
• 구청은 허가 후에도 실거주 이행 여부를 사후 점검할 수 있음
  → 허위 사실 기재 시 허가 취소 및 벌금·과태료 등 처벌 가능

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⚠️ 실거주 요건 위반 시 불이익

• 거래 자체가 무효가 될 수 있음
• 과태료 또는 형사처벌 (3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금)
• 부동산 명의 이전 불가 → 실질 손해 발생

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✅ 정리하며

토지거래허가구역에서는 단순히 “집을 사고 싶다”는 이유로는 거래가 불가능합니다.
실거주 목적이 명확해야 하고, 이를 증명할 수 있어야만
관할 구청에서 허가를 받을 수 있습니다.

다음 편에서는 ‘허가 없이 거래하면 어떻게 되는지’와 관련한 실전 사례를 알려드릴게요.

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