토지거래허가구역에서 아파트 매매할 때 주의사항

토지거래허가구역 안에 있는 아파트를 사고 싶은데, 그냥 계약하면 안 되나요?
허가 없이 거래하면 무효가 될 수 있는 이 제도, 아파트 매매 시 꼭 알아야 할 주의사항을 정리해드립니다.

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📌 아파트 매매, 그냥 계약하면 안 됩니다

토지거래허가구역에서는 **매수자(구입자)**가
관할 구청장에게 ‘토지거래허가’를 받은 후에
계약을 체결해야 매매가 유효합니다.

즉, 일반적인 순서
✔ 계약서 작성 → ✔ 잔금 → ✔ 등기
는 이 구역에서는 적용되지 않습니다.

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📝 허가 절차 요약

1. 매수자가 허가 신청서 제출 (계약 전!)
2. 관할 구청에서 실거주·실사용 여부 심사
3. 허가증 발급 후 → 계약서 작성 가능

✔ 허가 없이 먼저 계약서를 작성하면
→ 무효 거래 + 법적 책임 발생 가능

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⚠️ 전세 끼고 매수? → 안 됩니다

토지거래허가구역에서는
“전세를 낀 채로 집을 사는 갭투자 방식”은 불가합니다.

✔ 전입이 불가능하므로 실거주 목적이 부정됨
✔ 전세 계약이 끝날 때까지 거주 불가능 → 허가 거절 가능성 높음

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💡 이런 경우에도 주의하세요

• 공동명의 매수 시 → 두 사람 모두 실거주 의사 있어야 함
• 법인 명의 매수 → 대부분 허가가 어려움
• 허가서 발급 후 변경된 조건으로 계약 진행 → 허가 취소 가능

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📍 실전 사례: 서울 압구정 아파트 매수 시

A씨는 압구정동 재건축 아파트를 계약했지만
→ 허가 없이 계약서를 먼저 쓰고 계약금을 송금
→ 뒤늦게 허가를 신청했으나 ‘실거주 요건 부족’으로 불허
→ 계약 무효 + 계약금 반환 소송 발생

→ 교훈: 반드시 허가 후 계약서 작성!

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📎 추가 주의사항

• 허가증 유효기간 내에 계약 진행해야 함
• 허가 후 일정 기간 내 실거주 이행 필수 (보통 2년 등기 후 전입 기준)
• 허위 내용 기재 시 형사처벌 가능성 있음

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✅ 정리하며

토지거래허가구역 내 아파트는 일반 매매와 절차가 다릅니다.
허가 없이는 계약 자체가 무효가 될 수 있고,
실거주 요건, 전세 여부, 계약 시점 등
꼼꼼하게 따져보고 진행해야 합니다.

다음 편에서는 ‘2025년 현재 지정된 주요 지역과 특징’을 정리해드립니다.

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