다주택자 양도세 중과 주의사항

중과 : 부담이 많이 가게 매김.

 

다주택자인경우 주택 매도시 양도세걱정을 많이 할 것이다.

 

2017년 8월 12일 부동산대책 이후 정부는 집값이 급등한 지역을 투기지역, 투기과열지구,조정대산지역으로 지정해서 3중의 규제망을 펼치고 있다.

특히 세금규제가 강하게 이루어지는 조정대상지역은 주의를 기울여야한다.

 

조정대상지역 공고일 이후 해당 지역의 주택을 양도할 경우 양도세율이 중과된다.

간혹 공고일 전에 취득한 주택은 중과가 적용되지 않는다는 사람들이 있는데,취득일 기준이 아니라 양도일 기준이다.

단 공고일 이전에 양도계약을 체결하고 계약금을 받는 경우는 예외이다.

 

또한 일반적으로 매매에서는 취득일을 잠금지급 날짜로 보지만, 그전에 소유권 이전등기가 이루어졌다면 등기접수일을 취득일로 삼는다.

 

 

다주택자 양도소득세 중과율

	2주택자	3주택자이상
2018년 6월 1일 이후 양도	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p
2021년 6월 1일 이후 양도	기본세율 + 20%p	기본세율 + 30%p

위 표에서 보면 알 수 있듯이 중과율이 상당하다는 것을 알 수 있을 것이다.

1,2%중과되는 것이 아닌 적게 내도 10%이상 중과된다.

그러니 중과대상에 포함되지 않게 주택구입하는 것이 똑똑하게 절세하는 방법이다.

 

내가 팔고자 하는 주택이 양도세 중과 대상인지 알기위해 크게 아래 세가지 사항만 살펴보아도 파악 할 수 있다.

 

 

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1. 팔려는 주택이 조정대상지역인가?

 

정부는 부동산 과열의 위험이 있다고 판단하는 곳을 크게 세가지로 구분하고 있다.

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이다.

 이 중에서 양도소득세 중과 대상이 되는 지역은 조정대상지역이다.

 

투기과열지구는 양도소득세 중과 규정과 아무 상관이 없다.
투기과열지구는 청약, 분양권 전매 제한, 자금조달계획 신고 등에 대해서만 규제가 있을 뿐 양도소득세에 대한 규제는 없다.

 

그러므로 양도소득세 중과가 되는지 판단하려면 내가 소유한 주택이 조정대상지역인가,아닌가 만 판단하면 된다.

 

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2. 몇채의 중과주택을는 가지고 있는가?

 

2주택자인지 3주택자 이상인지에 따라 중과세율이 확 차이가 난다.

여기서 알아야 할 점은 내가 가지고 있는 주택들이 중과대상 주택이지 알아야한다.

 

중과주택이라도 조정대상지역 내 주택이 아니면 중과가 되지 않는다.

 

보유하고 있는 주택이 10채라고 해도 그 10채가 전부 중과주택이 되는 것이 아니라는 것이다.

 

보유한 주택중에서 지역기준과 가액기준에 해당되는 것들만 중과주택 수에 포함된다. 

기준이 되는것은 어느지역인가 얼마의 짜리 주택인가가 기준인데 자세히 보도록하자.

 

중과주택의 지역기준

 

일단 지역기준에 해당되면 가액기준과 상관없이 무조건 중과주택이다.

 

수도권,광역시,세종시의 주택 및 조합원 입주권은 중과주택이 된다.(광역시 군지역, 수도권및 세종시 읍,면 지역 제외)

2021년부터는 중과주택 수에 주택과 조합원 입주권 뿐만 아니라 주택 분양권도 포함되었다.

 

여기서 헷갈리지 말아야 할 것은 1번으로 고려할 사항인 조정대상지역과 지역기준이 다르다는 것이다.

 

조정대상지역은 경기도 일부 지역만 포함되고 광역시 중에서도 부산 일부 지역만 포함되지만, 중과주택 지역기준에는 경기도 모든 지역과 광역시 전체가 포함된다.

 

단 광역시 중에서도 군지역, 경기도와 세종시 중에서도 읍,면지역은 중과주택에서 제외된다. 

관역시 중에서는 인천시 옹진군과 강화군, 부산시 기장군, 대구시 달성군, 울산시 울주군 등이 제외되며 경기도 중에서는 파주시 문산읍 등과 세종시의 연기면 등이 제외된다. 

이미 주택을 하나 가지고 있다면 중과제외주택을 구매하는 것도 절세의 방법이다.

 

조정대상지역에 해당하지 않는다고 괜찮다고 안심하지 말고  지역기준도 해당하는 것인지 다시 한번 확인하자.

 

중과지역의 가액기준.

조정대상지역인지 확인했는가?

중과지역기준에 부합하는지 확인하였는가?

이번에는 가액기준에 적용되는 주택인지 확인해보자.

 

가액기준은 기준시가 3억원으로, 이를 초과시 중과주택에 포함된다.

위에서 말한 다른 기준에서 모두 벗어난 주택이라도 3억원 초과시 중과주택수에 포함되는 것이다.

조합원 입주권은 종전 주택 가격의 감정평가액이 3억원을 초과시 중과 주택수에 포함된다.

 

기준이 되는 금액인 기준시가는 국토교통부장관이 매년 4월 말에 일괄하여 평가고시한 개별주택가격및 공동주택가격이다. 양도일 당시에 고시된 가액이 기준이 된다.

 

기준시가는 국토교통부의 '부동산 공시가격 알리미'사이트(www.realtyprice.kr)에서 조회할 수 있다.

주택을 하나 더 구매할 예정이라면 내가 가진 주택이 3억원을 초과하는지 미리 확인해두자.

 

 

그외 중과주택 계산시 유의점.

 

① 중과주택 수는 개인이 아니라 세대별 합산이다.

예를 들어 서울에 살고있는 부부가 아들과 같이 살고 있는데 남편과 아내, 아들이 각각 서울소재 주택을 한 채씩 가지고 있다면 세대별 중과주택 수는 총 3채가 된다. 

반면 남편과 아들의 집은 서울에 소재하지만 아내가 소유한 집은 기타지역에 있고 가액이 3억원 이하라면 중과주택 수는 총 2채가 되는 것이다.

 

② 부동산매매업자가 보유하는 재고자산으로서의 주택은 중과주택수에 포함되지만, 신축판매업자가 보유한 주택은 중과주택 수에 포함되자않는다.

 

③ 여러 세대가 살지만 하나의 집으로 보는 다가구주택은 각 호를 하나하나의 개별 주택으로 보지만 거주자가 선택할 경우 전체를 하나의 주택으로 본다.

 

④ 공동상속 주택은 중과 주택 수를 계산할 때 지분이 가장 큰 사람이 소유한 것으로 본다. 만약 지분의 비율이 같은 경우에는 그 주택에 거주중인 자 또는 연장자의 순으로 소유자를 결정한다.

 

⑤ 중과 대상 기준일은 양도일이다. 이때의 양도일은 통상적으로 잔금일과 등기접수일중 빠른 날을 기준으로 한다.

 

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3. 중과를 적용받지 않는 예외적 경우인가?

 

 

중과주택 3주택 이상일 경우의 중과배제 요건

 

 

☞1.지역기준 및 가액기준에 해당되지 않는 지방저가주택

앞서 얘기한 지역기준과 기준시가 3억원 이하인 주택이라면 중과적용을 받지 않는 예외 주택이다.

이 주택은 중과주택수를 계산할 때에도 포함되지 않지만, 당해 주택을 팔아도 중과적용을 받지 않는다.

 

☞2.소득세법상 민간임대주택

소득세법상 민간임대주택으로 등록되어 있으면 중과가 적용되지 않는다.

민간임대주택에는 매입임대주택과 건설임대주택이 있다.

대부분의투자자들이 사용하는 방식인 매입임대주택은 면적에는 제한이 없지만 가액은 임대개시일 현재 기준시가가 수도권 6억원(수도권 외 3억원) 이하여야하며, 호수는 전국에 1호 이상이면 된다.

 

건설임대주택은 일반 개인투자자들이 등록하는 경우는 거의 없지만 전국에 2호이상, 가액은 임대개시일 현재 수도권 6억원 이하, 대지면적 298㎡ 이하, 주택연면적 149㎡ 이하여야한다.

 

☞3.조세특례제한법에 의한 감면주택

조특례제한법 제 98조의2부터 제98조의 3까지, 제98조의5부터 제98조의8까지 및 제99조부터 제99조의3까지의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택이 있다.

이 경우 중과적용 되지않는다. 

 

☞4.선순위상속주택

상속일로부터 5년이 경과되지 않은 상속주택 역시 중과를 적용하지 않는다. 상속은 5년 이내에 팔면 중과에서 배제되고, 그이후부터는 똑같이 중과를 적용한다.

 

☞5.장기임대국민주택

일정요건을 갖춘 국민주택을 5년 이상 임대할 경우 양도소득세 면제 및 감면을 받는 주택이다. 일정 요건이란 1986년1월1일부터 2000년 12월 31일 까지의 기간 중에 신축되었거나, 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주탣으로 1986년 1월 1일 당시 입주된 사실이 없는 주택이다. 그러나 현재 시중에는 여기 해당되는 주택이 거의 없다.

 

☞6.종업원에게 10년이상 무상 임대한 주택

사용자 소유이면서 종업원에게 10년이상 무상으로 임대하는 주택일 경우 중과적용을 받지않는다.

이는 사용자 개인의 투기를 위한 목적보다는 종업원의 주거 복지를 위해 활용되었다고 보기 때문에 배제된다.

 

☞7.문화재주택

문화재 주택은 중과 배제이다.

 

☞8.저당권 실행 및 채권변제에 의해 취득한 주택

저당권 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택, 즉 돌려받아야 할 빛대신 주택으로 받게 됐을 경우 취득일부터 3년이 경과하지 않았을 경우 중과를 적용 하지 않는다.

 

☞9.장기 어린이집으로 사용했던 주택

장기어린이집으로 5년 이상 사용하다가 폐업한 후 6개월 이내에 팔면 중과적용을 받지않는다.

 

☞10.앞 사연의 주택을 제외하고 남은 한 채의 주택

앞서 말한 예외적 경우에 해당하는 주택을 모두 제하고 남은 하나의 주택(세법상으로 '일반주택'이라 한다.)이라면 중과를 적용받지 않는다.

 

☞11.조정대상지역 공고일 이전에 계약한 주택

 

 

 

중과주택 2주택일 경우의 중과배제 요건

 

 

2주택자의 중과베제요건은 위에서 말한 중과주택이 3주택일 경우와 같은 요건으로 중과주택이 배제되고 거기에 몇가지 사항이 더해져서 배제되는 경우가 3주택일 경우보다 더 많다.

 

☞12.부득이한 사유로 1년이상 거주한 주택

1주택자가 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 부득이한 사유로 수도권 밖에 있는 주택 및 다른 시,군에 주거할 주택을 취득했을 경우 그주택을 팔면 중과하지 않는다. 이때 취득 당시 가격은 기준시가 3억원 이하여야하고, 1년이상 거주해야 하며, 파는 날짜는 당해 사유가 해소된 날로부터 3년이 경과하지않아야 한다.

 

☞13. 부모봉양을 위한 세대합가

1주택을 소유하고 있는 세대가 본인이나 배우자의 60세 이상인 부모님을 봉양하기 위해 세대를 합쳤는데 부모님도 1주택을 소유하고 있을시 합가일로 부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 원래의 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그런데 거주요건을 충족하지 않았거나 고가 주택이라서 비과세 혜택을 받지 못한다면 해당 주택은 양도소득세중과를 적용하지 않는다. 또한 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

 

☞14. 혼인에 의한 합가

혼인으로 인해 1세대 2주택자가 된다면 혼인합가 일로 부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있다. 만약 거주요건을 충족하지않았거나 고가주택이라서 비과세 혜택을 받지 못한다면 해당 주택은 양도세중과를 적용하지 않고 장기보유특별공제또한 받을 수 있다.

 

☞15. 소송에 의해 취득한 주택

소송이 진행 중이거나 소송으로 취득한 주택은 확정판결로부터 3년 이내에 양도할 경우 중과적용하지않는다.

 

☞16. 거주지 이전을 위한 일시적 2주택

거주지 이전하기전 일시적으로 2주택이 되었을때 2주택이 된 시점부터 3년이 경과하지 않았을때 종전 주택을 양도시 원래는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 종전주택과 새주택 취득시점 사이의 간격이 1년 미만인 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없다.

그러나 종전주택을 신규주택 취득일로부터 3년 내에 양도한다면 양도소득세 비과세혜택은 받지못하지만, 양도세중과를 적용하지않고 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

 

☞17. 기준시가 1억원 이하 주택

기준시가 1억원 이하인 주택은 양도세 중과 적용을 받지 않는다. 다만 고시 및 주거환경정비법상 벙비구역 내의 주택은 제외된다.

1억 이하의 소형주택이 중과배제 되는 경우는 1세대 3주택은 적용되지 않는다.

또한 중과배제 되는 소형 주택은 수도권, 광역시, 세종시에 소재하여도 적용가능하고 조정지역여부와도 무관하다.

 

☞18. 앞의 모든 제외 주택을 제외하고 남은 한 채의 주택

모든 제외되는 사례의 주택을 제외하고 남는 1채의 주택에 대해서는 중과를 적용하지않는다.

 

 

 

참고 책 - 부동산절세의 기술