양도소득세 절약,절세방법3 1세대 1주택 비과세

세상에서 제일 좋은 조건만 맞으면 세금을 100% 없애주는 비과세.

비과세 요건만 충족된다면 처음부터 과세표준에 포함시키지 않고, 신고조차 할 필요가 없다.

 

양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우

 

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

 

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득

 

3. 다음 각 목의 어느하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외)과 이에 딸린 토지오서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지("주택부수토지")의 양도로 발생하는 소득

       ㉮ 1세대가 1주택을 보유하는 경우(대통령령으로 정하는 조건을 충족하는 주택)

       ㉯ 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 

 

위 항목 중 일반적으로 가장 많이 적용받는 항목이 3번항목, 흔히들 알고 있는 1세대 1주택 비과세이다.

 

그렇다면 1세대 1주택자가 갖춰야할 요건은 어떤것일까?

 

1세대 1주택 비과세 요건

거주자가 1세대를 기준으로 양도일 현재 국내에 1주택을 2년이상 보유하고(조정대상지역내의 주택은 2년보유에 2년 거주요건이 추가된다.) 부수토지를 포함한 면적이 주택 정착면적의 5배(또는 10배)이내이며 양도했을때 발생하는 소득이 있을 경우

위 요건에 맞고 양도가액이 12억원 이하이면 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있다.

 

위 요건중 헷갈릴 수 있는 요건에 대해 알아보자.

 

》첫번째 거주자 요건.

'거주자'라는 요건을 단순히 한국에 국적을 두고 있으면 된다고 생각할 수있는데,

1세대 1주택 비과세 요건을 충족시키려면 주택을 소유하고 팔기까지 2년을 국내에 거주하면서 소유하고 있어야 이 거주자라는 요건이 충족될 수 있다.

 

아파트를 구매후 2년동안 해외에 거주했을 경우 2년 보유후 아파트 매도시 거주자 요건을 충족시키지 못하여 양도시 소득이 발생할 경우 양도소득세가 과세된다.

 

》두번째 1세대.

법에서 정하는 1세대는 함께 살고 있는 경우 본인, 배우자, 본인의 직계존비속, 배우자의 직계존비속, 본인의 형제자매, 배우자의 형제자매까지 인정된다.

 

이때 형제자매의 배우자는 함께 살고 있어도 1세대로 보지 않는다.  (형의 아내(형수), 누나의 남편(매형),오빠의 아내(새언니) 함께 살고 있어도 1세대로 인정하지않음.) 

 

예를 들어 본인과 배우자 형과 형수가 한 세대를 이루어 살고 있다고 했을 때  본인의 명의로 주택을 1채,형의 명의로 주택1채가 있을 시 1세대 2주택자가 되고 주택 매도시 요건 불충족으로 비과세혜택을 받지 못한다.

 

허나 본인의 명의 주택1채, 형수의 명의로 주택이 1채있을 경우 형수는 함께 살고 있어도 같은 세대로 보지않기 때문에 1세대 1주택 요건을 충족하므로 2년보유 후 매도시 비과세혜택을 받을 수 있다.

 

만약 비과세 혜택을 받기위해 세대를 분리하고자 할 경우,잔금을 치르기 하루전에 분리해도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

허나 세대를 분리 후 상당기간 분리세대를 유지해야지 신고불성실가산세 및 납부지연가산세를 납부하는 불상사가 생기지 않을 수 있다.

 

양도소득세 비과세를 위해 잠깐동안 주민등록만 분리했을 경우 세무당국의 의심을 사 가산세고지를 받게 될 경우 주민등록만 분리된 경우라면 실제 다른곳에 살고있다는 소명을 하기 힘들어지므로 가산세를 피할 방법이 없게 되는 것이다.

 

》부수토지요건

1세대1주택 비과세는 많이 들어봤지만 부수토지란 말은 약간은 생소한 요건이다.

 

부수토지란 주택 건물이 지어져 있는 땅(주택의 정착면적)과 그 주택에 딸린 토지를 말한다.

 

주택을 매도시 토지의 면적 100% 건물이 올라와 있는게 아니라 마당도 있고 주차장도 있고 주택에 딸려있는 토지가 있을 것이다.

이 토지를 부수토지라 하는데 땅이 100평일시 20평만 집을 짓고 나머지 80평은 부수토지로 100평 동시 매도시 매도 금액 모두를 비과세 받을 수 있나? 하는 이야기이다.

 

수도권 녹지지역과 수도권밖 도시지역 일 경우 집의 정착면적의 20평의 5배 만큼 부수토지로 인정되고, 수도권 도시지역의 주거, 상업,공업지역은 2022년전에는 5배였던것이 3배로 축소되었다.

 

만약 100평중 20평만 집을 짓고 80평이 부수토지로 있다면 매도시 수도권소재한 주택의 경우 20평의 3배인  60평만큼만 비과세적용가능 하고 나머지 40평에 대해서는 비상업용 토지로 세금이 부과된다는 얘기다. 그외 비도시지역은 정착면적의 10배가 적용된다.

  

다만 주택의 부수토지로 인정받으려면 주택의 소유자와 토지 소유자가 동일하거나 같은 세대여야하고, 비록 같은 사람 소유라고 해도 울타리등 생활 범위의 밖에 있어서 공용으로 사용되고 있다면 부수토지로 인정받지 못한다.

 

》2년 이상 보유요건

 

1세대 1주택 비과세 적용을 받으려면 보유기간이 2년이상 이어야한다.

보유기간은 취득일로부터 양도일까지인데, 이때 잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 취득일 또는 양도일로 계산한다.

본등기전 가등기를 해놓았더라도 이기간은 보유기간으로 보지 않는다.

매매가 아닌 증여를 통해서 취득한 자산이라면 증여받은날(증여등기접수일)부터 보유기간을 계산한다.

상속받은 경우 피상속인의 사망일을 기준으로 보유기간을 계산한다.

 

거주기간과 보유요건의 제외사항.

 

• 임대주택법에 따른 건설임대주택(임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년이상 거주)
• 공익사업 등에 의한 협의매수, 수용
• 해외이주법에 따른 해외이주(출국일 및 양도일 현재 1주택을 보유해야 하고 줄국일로부터 2년 내 양도)
• 취학,근무상 형편에 따른 출국(출국전 취득한 1주택만 보유하고 출국일로부터 2년 내 비거주자 상태에서 양도)
• 취학,근무상 형편, 질병의 요양,학교폭력 피해, 그 밖에 부득이한 사유로 1년이상 거주한 주택을 팔고 세대원 전원이 다른 시,군지역으로 이사할 경우

 

거주기간의 제한을 받지 않는 경우.

 

• 1세대가 조정대상 지역에 1주택을 보유한 거주자로서 2019년 12월 16일 이전까지 지자체와 세무서에 임대주택등록과 사업자등록을 하고 의무임대기간(단기 4년,장기일반 8년)이상 임대를 한 경우(임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하는 경우는 제외)
• 조정대상지역 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않는 경우

 

거주기간 또는 보유기간이 아래에 해당하는 경우 기간을 합해서 계산할 수 있다.

 

• 거주하거나 보유하는 중에 소실,도괴,노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우는 그 없어진 주택과 재건축한 주택에 대한 거주 기간및 보유기간을 통산
• 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일 세대로서 보유한 기간을 통산

 

2021년 1월1일 이후부터 다주택을 보유한 1세대가 주택을 처분(양도,증여,용도 변경)하고 1주택이 되었을 경우 해당 주택의 과거 보유기간은 모두 무효화되고 새로 2년이상 보유해야 비과세 혜백을 받을 수 있게 된다.

 

또한 비과세를 위한 거주요건 역시 '오뷰기간 중에 2년 이상 거주'를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

보유기간중 조정대상지역으로 지정된 경우 조정대상지역 지정 후 2년이상을 거주해야 비과세 받을 수 있다.

 

 

》2년이상 거주요건

 

2017년 발표된 8.2 부동산대책 이후 조정대상지역에서 1주택 비과세 혜택을 받으려면 2년이상 보유뿐아니라 2년 거주요건까지 충족해야 비과세를 받을 수 있게 되었다.

 

이때 주의 해야할 사항은 조정대상지역이 해제되더라도 거주요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점이다.

 

거주기간은 취득일 이후 주민등록표상의 전입일로부터 전출일까지로 계산하고, 취득한 날로부터 양도한 날까지의 거주기간을 통합한다.

 

2021년부터 세법개정으로 인하여 다주택 보유자가 보유주택을 양도, 증여, 용도변경(주택→상가)등으로 보두 처분하고 최종 1주택이 된 경우 최종 1주택이 된 날로부터 보유기간을 새로 계산하고, 과거 보유기간은 인정해주지 않는다.

 

또한 조정대상지역 지정 후 취득한 주택은 2년 보유, 2년거주 요건을 모두 충족시켜야 비과세응 받을 수 있다.

 

이때 2년거주 요건은 다주택이였을때 거주한 기간은 인정하지 않고 최종 1주택이 된 날부터 다시 2년 이상  거주를 해야 비과세를 받을 수 있다.

 

조정대상지역만 2년거주요건이 발생하고 비조정지역은 거주요건은 발생하지않는다. 

장기보유특별공제는 최종 1주택이 된 날과 상관없이, 주택 취득시부터 양도시까지 전체기간을 보유기간으로 계산한다.