양도소득세 절약,절세방법2 필요경비공제

 

4. 필요경비공제받기.

 

양도소득세 납부시 공제해주는 필요경비를 공제받는다면 실제 납부금액을 줄일 수 있다.

 

그렇다면 필요경비로 인정되는 것에는 무엇이 있는지 상세히 알아보자.

 

먼저 개인일 경우 필요경비로 인정받을 수 있는 항목과 사업자일때 인정받을 수 있는 항목이 약간의 차이가 있다.

예를 들어, 대출금이자, 세입자 명도 비용, 도배 및 장판 교체 비용들은 사업자일 경우 사업소득상 필요경비로 인정되지만 개인일 경우 인정되지 않는다.

 

개인은 필요경비를 조작하는 경우가 많아 인정해주지 않는 항목이 사업자의 경우 서류상 증빙이 남기때문에 인정해 주는 것이다.

 

개인일경우 인정되는 항목.

 

취득시 인정 비용

취득세, 법무사비용, 취득중개수수료, 경락대금에 포함되지 않은 대항력 있는 전세보증금,국민주택채권 매각차손, 취득시 쟁송 비용, 변호사비용,컨설팅비용, 매수자 부담 양도소득세

 

양도시 인정 비용

양도 중개수수료, 세무사 양도소득세 신고수수료

 

수리 시 비용

발코니 확장, 새시공사, 바닥 공사, 난방시설 및 보일러교체, 홈오토 설치,자바라 방범창 설치,방확장공사,시스템 에어컨 설치

 

 

인정되지 않는 항목.

대출금 이자, 경매 시 세입자 명도 비용, 수익적 창출 공사비용 (옥상 방수 공사,하수도관 교체, 오수 정화조 설비 교체, 보일러 수리, 도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사, 버티컬 및 커튼, 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명교체 등)

 

수리비를 필요경비로 인정받기 위해서는 아래조건을 갖춰야한다.

 

첫째, 세무당국이 인정하는 항목이여야한다.

위 인정되는 항목을 참고하자.

 

둘째, 적격증빙이나 금융거래증빙을 갖추어야한다. 세금계산서,신용카드 전표, 현금영수증이 그것이다. 이러한 증빙서류가 있어야만 경비로 인정받을 수 있다.

 

증빙자료에는 공사한 인테리어 업체의 사업자등록번호와 상호가 있어야하고 대표자의 인적사항이 나와있어야한다. 또한 공사시 공사내역이 담긴 견적어서 간이영수증 등을 갖추어야 한다.

 

 

 

헷갈리기 쉬운 필요경비에 대해 자세히 알아보자.

 

법정한도를 초과한 중개보수 경비로 인정받을 수 있나?

부동산 중개보수는 법적으로 그 요율이 정해져있는데

필요경비 인정시 법정 수수료보다 더 많은 요율로 지급된 수수료는 인정받을 수 있을까?

 

실제 지불되었다면 필요경비로 인정받을 수 있다.

대법원판례에 따르면 양도소득세 계산 시 필요경비의 공제는 특단의 사전이 없는 한 실지급된 금액에 따르는것이 '실질과세의 원칙'에 부합된다고 보고있다.

 

필요경비로 인정받기위해서는 실제로 입금되었다는 증거, 영수증이나 입금내역이 있어야하고 실제로 중개사가 수령하였는지 여부가 확인되어야 한다.

 

 

 

경매컨설팅 비용 필요경비로 인정받을 수 있나?

 

판례에 의하면 '컨설팅비용' 인정받을 수 있다.

부동산 경매 컨설팅비용은 자산을 취득하기 위해 지출한 부대비용에 해당한다고 보는 것이다.

 

인정을 위해서는 컨설팅 수수료 지출 사실을 증명할 수 있는 금융기록, 컨설팅 업체와 체결한 부동산 경매 대행 또는 컨설팅계약서, 컨설팅 업체의 날인이된 수수료 영수증(법인 또는 대표자 명의)과 확인서, 인감증명서 등이 필요하다.

 

다만 최근에는 국세청에서 도심지의 큰 빌딩이나 시골 임야 등 매각이 힘든 부동산, 경매 등 전문가의 도움이 필요한 부동산에 대해서만 컨설팅비용을 필요경비로 인정해주는 추세이다.

 

공인중개사에게 의뢰만 해도 거래가능한 아파트에 대해서는 컨설팅 비용을 인정해주지 않는다.

 

 

전 소유자의 체납 관리비를 대신 낸 경우

 

경매투자를 하다보면 아파트 체납관리비를 낙찰자가 내신 지불하는 경우가 발생한다.

낙찰자는 체납관리비 중 공용부분을 승계해야 할 법적 의무가 있기 때문이다.

이경우 대신 납입한 비용에 대하여 필요경비로 인정받을 수 있을까?

 

아래 두가지 요건을 충족시 필요경비로 인정가능하다.

 

첫째, 전소유자로 부터 돌려받을 가능성이 없다는 것을 증명해야한다.

그러려면 법원에 지급명령신청(채무자가 갚아야 할 동을 갚지 않고 있을때 법원은 채무자에게 빨리 돈을 갚으라고 명령을 내릴 수 있다. 이때 채권자가 법원에 이러한 명령을 내려달라고 신청하는 것이 지급명령신청이다.)을 한후

 

확정 판결(지급명령신청이 받아들여졌을 경우, 법원은 채무자에게 이 명령을 전달한다. 만약 채무자가 이러한 내용을 전달받고도 2주이내에 이의 제기를 하지않으면 지급명령이 완전히 확정되는데 이것이 확정판결이다.) 을 받으면 된다.

 

둘째, 단전이나 단수등을 피하기 위해 어쩔 수 없이 냈다는 것을 증명해야한다.

따라서 관리사무소에 체남관리비를 내기전에 단전,단수 공문을 받아놓는 것도 하나의 요령이다.

 

 

유치권해결을 위한 비용 필요경비로 인정받을 수 있나?

 

경매물건을 낙찰받을 시 유치권신고된 물건을 많이 볼 수 있다.

 

유치권이란? 타인의 물건을 점유하는 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 가지는 경우에, 그채권을 변제 받을 때까지 그 목적물을 유치할 수있는 권리를 말한다.

예를들면 빌라 신축공사를 하고 공사대금을 지급받지 못한 경우 공사업자는 대금을 받을때까지 빌라를 점유할 수 있는 권리가 있다. 

 

이러한 유치권있는 물건을 낙찰받을 경우 유치권을 행사하고 있는 공사업자에게 대금을 대신 지불하는 경우가 생기는 데이런경우 유치권을 인정한다는 법원의 판결이 있어야한다.

 

경매시 신고된 유치권의 90%이상이 가짜인 경우가 많고 이것을 세무당국도 알고 있기 때문에 법원으로 부터 유치권이 진짜라는 인정을 받아야 하는 것이다.

 

그러나 법원 판결이 없더라도 인정되는 경우가 있다.

 

유치권자로부터 세금계산서를 받고 유지권에 대한 합의금을 지급했다는 증거를 제출시 인정된다. 유치권 권리신고서,유치권 포기각서, 인감증명서 등의 서류도 필요하다.

 

그러나 현실적으로 휴치권자로부터 세금계산서를 받아내기란 쉬운일이 아니다.

대부분 공사대금을 받지못해 회사가 망하는 경우가 많기 때문이다.

그래서 유치권 해결을 위한 비용을 경비로 인정받으려면 전문세무사의 도움을 받는 것을 권한다.

 

대항력있는 선순위 임차인의 보증금 경비로 인정받을 수 있나?

 

경매에서 대항력있는 선순위 임차인의 보증금은 모두 낙찰자가 책임져야하는 비용이다.

이 보증금 비용은 경비로 인정받을 수 있을까?

 

인정받을 수 있다. 부동산에서 취득가액이란 양도자와 양수자 간에 실제로 거래된 가액인 '실거래가액'인데, 경매의 경우는 낙찰가가 곧 실거래가액이 된다.

 

그런데 낙찰자가 대항력있는 선순위 임자인의 보증금을 지급야해 하는 것은 법적 의무에 속하므로, 법원은 이 금액이 실지거래가액에 포함되어 있다고 보고있다. 단, 구상권을 행사할 수 없는 보증금에 한한다.

 

구상권이란 채무를 대신 변제해준 사람이 채권자를 대신하여 채무당사자에게 반환을 청구할 수 있는 권리이다.