양도소득세란? 계산방법 세율

양도소득세란?

부동산을 양도해서 생긴 소득에 대해 내는 세금이다.

양도소득세 역시 다른 세금과 마찬가지로 '과세표준 × 세율'로 계산한다.

또한 양도소득세 역시 누진세율을 적용하는 세금이다.

 

《양도소득세 대상이 되는 부동산》

 

①토지 또는 건물 등 부동산

 

②부동산에 관한 권리→ 입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리. 지산권,전세권,등기된 부동산임차권 등

 

③기타 부동산에 준하는 자산

   ⓐ토지,건물,부동산을 취득할 수 있는 권리와 함께 양도하는 영업권

   ⓑ골프장등 특정시설물을 배타적으로 또는 일반이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있는 이용권,회원권,주식 등

   ⓒ주식 등을 방행한 법인의 자산총액에서 부동산,

   부동산권리가 차지하는 비중이 50%이상인 법인 또는

   주주 1인,특수관계자의 지분이 50%이상에 해당하는

   법인의 대주조주나 특수관계자가 법인주식총액의 50% 이상을 양도하는 경우 그 주식

 

양도소득세과세표준 출처-나무위키

조정대상지역 1세대 2주택인 경우 위세율에 20%를 더한다.

조정대상지역 1세대 3주택인 경우 30%를 가산한다.

 

 

 

《양도소득세 계산법》

내가 산 가격 빼기 판가격. 여기에 필요경비를 뺀 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 항목을 제하면 내가 낼 양도소득세가 나온다.

 

예를 들어 주택을 소유한 A씨가 투자를 위해 비조정지역 3억짜리 아파트를 구매하였다.

2년이 지나고 이 아파트를 3억 5000만원에 매도했다. 이때 판가격과 산가격의 차이는 5000만원이다.

이때 중개보수, 보일러 교체 비용 등 필요경비가 1000만원정도 들었다고 한다면 양도차익 5000만원에서 필요경비 1000만원을 뺀 4000만원이 바로 양도차익이 된다.

 

A씨는 이 아파트는 2년동안 보유했다. 만약 보유기간이 3년 이상이면 장기보유특별공제를 받게 되지만, 2년 밖에 되지 않아서 대상이 아니다.

대신 1인당 1년에 한 번은 기본공제라고 해서 250만원까지 공제를 받을 수 있다.

4000만원에서 기본공제 250만원을 빼고 3750만원이 바로 과세표준이 된다.

 

위 표에서 3750만원에 대한 세율을 15%이고 누진공제 108만원이된다.

계산을 해보면 3750만원 × 15% - 108만원 = 454만 5000원이 나온다. A씨가 내야할 양도소득세는 454만 5000원이다.

 

이렇게 계산된 양도소득세에 항상 지방소득세 10%가 추가된다고 알고 있어야한다.

그럼 총 양도시 내는 세금은 지방소득세 10% 45만4500원을 더하여 499만 9500원을 납부해야한다.

 

주택 단기보유에 대한 양도세는 2021년 6월 1일부터 대폭 인상되어 보유기간 1년 미만의 주택을 양도시 70%의 세율을, 1년이상 2년 미만 보유 후 양도할 경우 60%의 세율을 적용받아 납부하여야 한다.

 

이것은 과세표준과 상관없이 일괄적으로 적용되는 세율이다.

만약 앞의 예시의 경우처럼 과세표준이 3750만원인데 보유기간이 1년 미만이였다면 양도소득세는 3750만원의 70%인 2625만원인것이다. 1년이 경과하고 1년을 넘지않았다면 양도소득세는 60%인 2250만원, 2년 경과시 일반세율을 적용받는다. 결국 부동산은 2년이상 보유하는 것이 세금을 줄이는 가장 쉬운 방법이다.

 

 

양도소득세 계산식

양도가액(거래가액) (-) 필요경비(취득가액 ,환산가약 + 기타필요경비) = 양도차익

양도차익 -장기보유특별공제 = 양도소득금액

양도소득금액 -기본공제(양도자산 종류별로 1년에 250만원 공제) = 과세표준

과세표준 × 세율(6%~45%.. 보유기간에 따른 세율)

= 산출세액

 

 

 

 

▼기간에 따른 장기보유특별공제율▼

보유기간	공제율
3년이상 4년미만	6%
4년이상 5년미만	8%
5년이상 6년미만	10%
6년이상 7년미만	12%
7년이상 8년미만	14%
8년이상 9년미만	16%
9년이상 10년미만	18%
10년이상 11년미만	20%
11년이상 12년미만	22%
12년이상 13년미만	24%
13년이상 14년미만	26%
14년이상 15년미만	28%
15년 이상	30%

장기보유특별공제는 양도차익에서 공제금액을 빼고 계산하면 된다.

 

조정대상지역 2주택 이상에 해당하는 주택,미등기부동산, 조합원입주권이 아닌 부동산권리에 해당하는 분양권 등은 장기보유특별공제를 받지 못한다.

 

또한 최종세액이 1000만원이 넘으면 예정신고기간인 12월 말까지 1차분 납부후 다음해 2월말까지 2차분을 나누어 낼 수 있다.

양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세는 분납이 안되므로 12월31일까지 관할지방자치단체에 납부해야한다.