양도세 장기보유특별공제 조건과 계산법 — 2025년 기준으로 정리

2025년 기준 양도세 장기보유특별공제 조건과 계산 방법을 정리했습니다. 공제율, 거주요건, 주택 보유기간에 따른 혜택까지 한눈에 살펴보세요.

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양도소득세를 줄일 수 있는 대표적인 제도,
바로 장기보유특별공제입니다.

부동산을 오래 보유했거나 실거주를 했다면,
양도세를 수백만 원에서 수천만 원까지 줄일 수 있는 제도지만,
조건과 계산법이 꽤 까다롭기 때문에
제대로 이해하고 준비하는 게 중요합니다.

오늘은 2025년 기준으로
장기보유특별공제의 조건과 계산 방식을 정리해드릴게요.

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📌 장기보유특별공제란?

양도세를 계산할 때,
부동산을 오래 보유하고(또는 실거주한 경우) 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.

즉,
▶ 보유기간이 길수록
▶ 또는 실거주를 함께 한 경우
→ 세금 부담이 줄어드는 구조입니다.

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🏡 적용 대상: 1가구 1주택자

• 양도세 장기보유특별공제는 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이면서,
• 9억 원 초과분에 세금이 부과되는 경우에 적용됩니다.
  → 즉, 고가주택 매도 시 절세 전략으로 중요합니다.

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📅 보유·거주 기간별 공제율 (2025년 기준)

보유기간	거주기간	공제율
3년	3년	24% (보유 12% + 거주 12%)
5년	5년	40% (보유 20% + 거주 20%)
10년	10년	최대 80% (보유 40% + 거주 40%)

• 매년 보유·거주 각각 4%씩 공제
• 최대 공제율은 80% 한도
• 실거주 없이 보유만 한 경우엔 보유분만 적용됨

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🧮 계산 예시

💡 예) 1가구 1주택자가 고가주택을 매도

• 양도차익: 3억 원
• 보유 10년, 거주 10년 → 공제율 80%
• 장기보유특별공제 = 3억 × 80% = 2억4천만 원 공제
• 실제 과세표준 = 3억 - 2억4천 = 6천만 원

→ 여기에 세율을 적용해 양도세를 계산합니다.

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🚧 주의할 점

1. 2021년 1월 1일 이후 취득한 조정대상지역 주택은 실거주 요건 필수
   → 거주하지 않은 경우, 공제율이 절반만 적용돼요.
2. 임대주택 등록 기간은 실거주로 인정되지 않음
3. 2주택 보유 중이라면 적용 불가
   → 1가구 1주택 요건을 충족해야 함
4. 실거주 기간 계산은 주민등록 기준 + 실제 거주 증빙 필요

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🔁 장기보유특별공제 vs 기본공제 차이점

• 기본공제: 양도소득에서 연 250만 원 자동 공제
• 장기보유특별공제: 보유/거주 기간에 따라 비율로 공제

→ 두 공제는 동시에 적용 가능하며,
장기보유특별공제가 훨씬 큰 절세 효과를 줍니다.

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정리하자면
양도세를 줄이고 싶다면,
무조건 오래 갖고 있기보단
실거주까지 함께 한 기간이 중요합니다.

장기보유특별공제는
그저 “10년 넘게 갖고 있었다”만으로는 부족하고,
거주기록, 보유증빙 등 꼼꼼한 준비가 절세의 핵심이에요.

집을 팔기 전,
이 공제가 얼마나 적용되는지 꼭 체크해보세요!

 

 

 

 

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