양도세 면제 기준과 비과세 요건 총정리

1세대 1주택이면 무조건 양도세를 안 낼까요? 비과세 요건과 예외 조건, 면제 기준까지 헷갈리지 않도록 정리해드립니다.

 

🏠 1세대 1주택, 무조건 비과세일까?

"집 한 채만 갖고 있었는데 팔고 나니까 양도세를 내라고 하네요?"

생각보다 많은 분들이 비과세 요건을 잘못 알고 있어
세무서에서 통보받고 당황하는 경우가 많습니다.

👉 양도세 비과세는 단순히 ‘집 한 채’라는 이유만으로 적용되지 않습니다.
꼭 충족해야 하는 ‘기간’, ‘가격’, ‘거주 요건’ 등이 있죠.

오늘은 그 비과세 기준을 깔끔하게 정리해드릴게요.

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📌 양도세 비과세 요건 (2025년 기준)

✅ 1. 1세대 1주택자일 것

• 세대란? 주민등록상 동거하는 배우자와 직계존·비속
• 동일 세대 안에 2주택 이상 보유하면 비과세 대상 ❌

✅ 2. 2년 이상 보유

• 취득일로부터 양도일까지 2년 이상
• 단, 조정대상지역 내 주택은 ‘2년 이상 거주’까지 충족해야 비과세

✅ 3. 양도가액이 12억 원 이하

• 실거래가 기준
• 12억 원 초과분은 초과 금액에 대해서만 과세

예) 양도가액 13억 → 1억 원에 대해서만 양도세 과세

✅ 4. 별도 주택 없는 순수 1주택자일 것

• 분양권, 입주권, 지방 소형주택, 상속주택도 상황에 따라 ‘2주택’으로 간주될 수 있음

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📌 비과세가 안 되는 대표적인 예외 상황

🚫 1세대 1주택이라도 아래에 해당되면 양도세가 부과됩니다.

• 2년 미만 보유
• 조정대상지역 내 2년 미거주
• 일시적 2주택 요건 미충족
• 상속주택 보유 기간 중 매도
• 분양권 보유 중 기존 주택 매도
• 세대원 중 타 주택 보유 이력 있음

💡 특히 ‘조정대상지역’ 거주 요건 미충족은 매우 흔한 실수입니다.

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📎 일시적 2주택자 비과세 요건 (완화 적용 시)

✔ 기존 주택 보유한 상태에서 신규 주택 취득한 경우
→ 1년 이내 기존 주택 매도 시 비과세
→ 일부 지역은 2년까지 인정되는 예외 있음

✔ 분양권 + 주택 조합원 입주권은 주택 수에 포함됨
→ 신규 취득 순서에 따라 조건이 달라지므로 주의

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📌 비과세라도 ‘신고는 반드시 해야 함’

비과세 요건을 충족하더라도,
양도세 신고 자체는 필수입니다.

→ 신고 누락 시 가산세 부과
→ 비과세 판정은 국세청이 확인하는 것이지,
본인이 판단해서 신고하지 않으면 안 됩니다.

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🧷 정리하며

양도세 비과세는 생각보다 까다로운 조건을 요구합니다.
‘집 한 채’라고 모두 해당되는 게 아니며,
보유 기간, 거주 요건, 지역, 금액 등을 모두 확인해야 하죠.

특히 조정대상지역인지, 실거래가가 12억 초과인지는
양도 전 꼭 체크해야 후회 없는 결정이 됩니다.

세금은 모를수록 손해입니다.
꼼꼼한 준비로, 혜택은 놓치지 말고 세금은 줄여보세요 💡

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